028_전원주택을 구입하기 전에 알아야 할 상식

028_전원주택을 구입하기 전에 알아야 할 상식

 

도시, 주로 아파트에서 살던 사람들이 도시를 벗어나 시골의 한적한 곳에 전원주택을 짓거나 빈집을 구입해 리모델링을 하고 살아가는 모습을 보게 된다.

시골에 짓는 집이 모두 ‘전원주택’은 아니고, ‘저 푸른 초원 위에 그림같은 집’도 아니다. 집을 짓는 것을 원하는 사람이 많지만, 그럴 여유가 없거나 집짓기 과정을 좋아하지 않는 사람이라면 이미 지어 놓은 시골의 주택을 구입할 생각을 한다.

필자도 도시의 아파트에서 살다 시골로 내려와 집을 짓고 살게 된 것이 햇수로 15년째다. 처음 집을 지을 때는 경험이 없어서 몰랐지만, 시골에 살면서 주택에 관심을 갖다보니 자연스럽게 알게 되는 정보들이 있다.

요즘 인터넷에 전원주택과 관련한 정보들이 눈에 띄는데, 내가 보기에는 일방적인 주장이거나 잘못 알려지는 정보들이 있어서 내가 아는 내용을 공유하고자 한다. 물론 내가 아는 정보나 지식이 모두 옳다는 생각은 아니지만, 시골에 살면서 보고, 듣고, 느낀 것들이 도시에 사는 사람들에게 조금은 도움이 되리라 생각한다.

 

 

전원주택과 농가주택

 

시골에 집을 직접 짓는 것이 아닌 다음에는, 집을 구하는 방식은 크게 두 가지다. 기존에 지어 놓은 주택에는 이른바 ‘전원주택’과 ‘농가주택’이 있다. 전원주택은 비교적 최근에 지어진 깨끗하고 생활이 편리한 주거공간을 갖추고 있다.

‘농가주택’은 그 지역(마을)에서 오래 살고 있는 주민들이 살다가 내놓은 집과 땅을 말한다. ‘농가주택’의 특징 가운데 하나는 집(건물)과 땅의 소유자가 다를 경우가 있다는 것이다. 우리 마을에도 이런 경우가 많아서 문제가 되었는데, 이런 경우 ‘집(건물)’을 소유한 사람은 ‘지상권’의 권리만을 갖게 되어서 땅 주인과 갈등을 겪게 된다.

따라서 농가주택을 구입할 때, 건물과 땅의 소유자가 같은 사람인지를 확인하는 것이 매우 중요하고, ‘지상권’만을 구입할 때, 땅주인이 권리를 행사하게 되면, 건물만을 소유한 사람은 그 땅의 권리가 없다는 것을 알아야 한다.

내가 사는 마을에서도 지상권만을 구입한 사람들이 몇 년 살지 못하고 땅주인의 법적인 대응으로 퇴거하는 일이 있었다. 결국 집들은 모두 헐리고, 땅 주인은 그 땅을 평평하게 만들어 매물로 내놓았다.

또한 ‘전원주택’은 비교적 오래 되지 않은 새집이 많은데, ‘농가주택’은 오래된 집이 많다. 낡고 허름한 집을 싸게 구입해 리모델링해서 사는 사람도 많은 걸로 안다. 리모델링을 하는 비용이 만만찮게 들어간다는 것도 충분히 고려해야 한다.

자신이 직접 리모델링을 하는 사람도 있는데, 그런 경우는 재료비만 들어가므로 큰 돈이 들어가지 않지만, 그런 경우가 일반적이라고 보기는 어렵다.

 

 

어떤 재료를 썼나

 

이제부터 ‘농가주택’은 제외하고 ‘전원주택’만을 대상으로 설명하겠다. 주택을 구입하려는 사람 가운데, 주택의 건축방식에 관심과 정보가 많은 사람이라면 따로 설명할 필요가 없지만, 내가 볼 때, 많은 사람들이 주택의 재료에 관해서 모르고 있다.

전원주택이라고 해도, 재료에 따라 천차만별이고, 비슷하게 생긴 집이라고 해서 주택 가격도 비슷한 것은 결코 아니다. 주택은 놓인 위치와 건물의 재료 등에 따라 가격 차이가 많이 난다는 것도 미리 알아야 한다.

좋은 집을 고르는 것은 결국 주택에 대해 얼마나 자세히 알고 있는가와 같다. 평소에 ‘경향하우징페어’나 각종 주택박람회 등을 찾아다니며 정보를 수집한 사람과 그렇지 않고 돈만 가지고 시골에서 주택을 구입하려는 사람은 분명 보는 눈이 다르기 때문에 주택을 고르는 것도 차이가 있다.

여기서, 돈이 많아서 비싸고 고급한 주택을 쉽게 사는 사람은 논외로 한다. 그건 말할 필요도 없기 때문이다.

도시의 아파트에서는 살기 싫고, 시골의 주택을 구입하기에는 빠듯한 돈을 가지고 있는 서민의 경우, 집을 지으려면 땅을 매입하고, 건설업자나 주택 건설회사에 시공을 맡겨야 하는데, 이런 과정이 너무 복잡하고, 비용도 많이 들어가서 주저하는 사람들이 많다.

그래서 적당한 가격에 전원주택을 구입하고 싶은데, 어떤 집을 고르면 좋은지 망설이는 사람이라면, 지금부터 하는 설명이 도움이 될 것이다.

집은 겉에서만 보면 좋은 재료를 썼는지, 싸구려 재료를 썼는지 곧바로 알기 어렵다. 그런 기준으로 본다면 ‘노출콘크리트’로 지은 주택은 일단 어느 정도 안심해도 좋은 주택이지만 가격이 비싸다. 노출콘크리트 공법 자체가 돈이 많이 들어가는 방식이어서 일반 목조주택에 비하면 시공 단가가 높기 때문이다.

그리고 선호도에서도 보통 사람들은 나무로 지은 ‘목조주택’에 관심을 많이 갖고, 가격대도 대개 목조주택을 기준으로 형성되어 있으므로, 시골에서 주택을 구입한다는 말은 대부분 ‘목조주택’을 말하는 것으로 볼 수 있다.

목조주택 외에도 통나무집, 벽돌집, 콘크리트집, 앞에 말한 ‘노출콘크리트집’ 등이 있다. 어느 것을 선택해도 좋지만, 집을 지은 재료가 어떤지를 보는 것이 매우 중요하다.

 

 

설계도를 확인하라

 

집을 구입하려고 할 때, 집주인에게 ‘설계도를 볼 수 있나요?’라고 물어보는 것이 중요하다. 자기 집을 지을 때 설계도도 없이 집을 지었다면, 그 집은 싸구려 재료를 썼거나, 집장사가 팔아먹기 위해 지은 집이라고 생각해도 된다.

적어도 자기 집을 짓고 사는 사람이라면, 집을 짓기 전에 설계도면을 그리는 것은 상식이다. 또한 법적으로도 주택 시공에 앞서 설계도면을 그리고, 관청에 신고를 하도록 되어 있다.

그런데, 설계도면과 실제 시공 건물과는 다른 경우가 있다. 이것이 좋은 의미로 다른 것이라면 그냥 넘어갈 수 있지만, 재료비를 아끼거나 공사비를 아끼려고 설계도면과 다르게 시공한 것이라면 문제가 있는 것이다. 따라서 설계도면과 실제 집의 구조, 재료 등을 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요하다.

 

겨울일 때를 예상하라

 

단독주택을 싫어하는 사람들의 가장 큰 이유는 ‘관리하기가 어렵다’는 것이지만, 겨울에 아파트보다 춥다는 것도 큰 이유다. 또한 단독주택은 난방비가 많이 들어간다고 생각한다.

단독주택과 아파트를 단순비교 하는 것은 정확하지 않지만, 흔히 아파트가 단독주택보다 난방비가 적게 들어가는 것으로 알고 있고 또 실제로 그럴 수 있다. 하지만 아파트에서 매달 관리비로 나가는 돈과 단독주택에서 매달 나가는 관리비를 비교하면 단독주택이 오히려 적게 들어가는 편이다.

예를 들어보자. 32평 아파트는 실제 평수가 26평 정도다. 단독주택 30평은 실제 평수가 30평이다. 아파트에 따라 열병합 난방, 지역 난방, 중앙집중식 난방, 개별 난방 등으로 구분할 수 있는데, 이런 난방 방식에 따라 매달 내는 관리비도 차이가 있다.

단독주택 역시 심야전기보일러, 기름(석유)보일러, 전기보일러, 지열난방, 전기판넬, 화목보일러 등 난방 방식이 더 다양하므로 주택을 구입할 때 어떤 난방 형식을 쓰고 있는가를 확인하는 것이 매우 중요하다.

겨울일 때를 예상하는 것이 중요한 또 하나의 이유는 주택의 단열 때문이다. 아파트도 단열이 중요하지만, 단독주택의 경우는 단열이 가장 중요하다고 말할 수 있을 정도로, 주택 시공에서 매우 큰 비중을 차지한다.

단열은 벽과 벽 사이에 단열재를 넣는 것과, 창호와 문의 단열이 핵심인데, 품질이 좋은 단열재와 창호를 썼는가를 확인하는 것이 필요하다. 결국 벽의 두께를 확인하는 것과, 설계도에서 단열재의 종류와 두께를 확인하는 것이 좋은데, 설계도가 없는 집은 집주인의 설명을 들어야 하지만, 집주인이 그 집을 지은 사람이 아니라면 문제는 단순하지 않다. 겨울에 집을 직접 둘러보는 것이 가장 좋은 방법이긴 하다.

 

 

방향을 보라

 

시골의 마을은 거의 대부분 남향에 있다. 동남향이든 정남향이든, 서남향이든 남향을 향하고 있는 경우가 많다. 이런 현상을 무시하는 것은 바람직하지 않다. 내가 직접 들었던 말 가운데, 요즘은 난방 기술이 좋아서 집의 위치가 남향이 아닌, 북향이나 서향이라도 상관없다는 주장을 하는 사람이 있었다. 건축업자였는데, 그런 사람에게 집짓기를 맡기면 큰일난다.

아무리 기술이 좋아져도, 주택의 방향은 매우 중요하다. 이건 단독주택에서 10년 넘게 살아본 경험으로 하는 말이다. 우리나라에서 풍수가 아직도 영향을 끼치고, 사람들이 명당자리를 말하는 것은 단순히 미신이라고 말하기는 어렵다. 우리 선조들이 이 땅에서 살아오면서 집짓기와 관련해 경험적으로 중요하다고 정리한 것들이 ‘풍수’라는 이름으로 전해온 것이다.

우리집도 남향집이다. 남쪽으로 커다란 창이 많아서 여름에는 조금 덥지만 겨울에는 햇볕이 따뜻한 날에는 난방을 하지 않아도 20도가 훨씬 넘게 올라간다. 그래서 겨울이 훨씬 아늑하고 따뜻한 느낌이다.

우리 마을에도 북향집들이 많은데, 북향은 기본적으로 눈이 잘 녹지 않고, 눈과 얼음이 계속 남아 있으며, 그늘이 오래 드리우기 때문에 늘 추운 상태로 있게 된다. 결국 난방비가 많이 들어간다는 뜻이다.

여름에도 북향집은 습기가 많아서 단열이 잘 안 된 집이라면 곰팡이가 쉽게 피게 된다. 이래도 방향이 필요 없다고 생각한다면 그건 그 사람의 판단에 맡길 뿐이다.

물론 모든 집이 남향이 아니니 다른 방향의 집을 살 수밖에 없는 것이 현실이다. 그럴 때도 집에 그늘이 얼마나 오래 드리우는지, 겨울에 난방비가 어느 정도 나오는지, 여름에는 습기가 많은지 등을 확인하는 것은 중요하다.

 

 

물은 어떤가

 

도시에서는 상수도가 있어서 물이 콸콸 나온다. 물론 근처의 강에서 물을 끌어올려 소독을 해서 가정으로 내보낸다. 그래서 보통의 가정에서는 상수도의 물을 식수로 쓰지는 않는다. 물에서 소독약 냄새가 나기 때문이다.

시골에 집을 살 때, 어떤 물이 나오는지 확인하는 것은 매우 중요하다. 도시처럼 상수도가 들어오는 집도 있고, 마을 자체의 상수도를 쓰는 경우도 있고, 그 주택만 쓰는 지하수를 판 경우도 있다.

도시처럼 상수도가 나온다면 크게 걱정할 일은 아니다. 물도 편하게 쓰고, 물값도 싸기 때문이다. 다만 도시의 상수도처럼 물에서 소독약 냄새가 나서 식수로 쓰진 않을 것이다.

마을 상수도는, 시골 마을에서 흔히 볼 수 있는데, 우리 마을도 ‘마을 상수도’를 쓰고 있다. 마을에서 지하수를 깊게 파서 그 물을 산쪽에 있는 물탱크로 끌어 올린 다음, 각 집으로 내려보내는 방식이다. 이렇게 ‘마을 상수도’를 쓰게 되면, 마을에는 ‘수도회’가 있어서 마을 수도를 쓰는 가구들로 구성된 조직이 생긴다. 마을 상수도를 쓰게 되면, 매달 기본 요금과 물을 쓴 양에 따라 수도요금이 부과되는데, 우리 마을의 경우, 기본 요금은 5천원으로, 물을 쓰지 않아도 5천원의 기본 요금은 내야 한다.

우리집은 기본 요금을 합해 매달 약 9천원에서 여름에 물을 많이 쓸 때는 1만 2천원까지 낸다. 이 정도면 매우 만족한다.

또한 ‘마을 상수도’라고 해도 지방자치단체의 ‘수도사업소’에서 위탁관리를 하기 때문에 수질 검사도 정기적으로 한다. 한편으로 ‘수도사업소’에서 마을 상수도에 ‘소독약’을 넣으려는 시도를 하고 있는데, 이것은 심각한 문제라고 생각한다.

수질 검사를 해서 아무런 문제가 없어도 공무원들은 만에 하나라도 자신들의 책임을 면하기 위해 무조건 소독약을 투입하려고 하는데, 마을 주민들이 이런 잘못된 관행을 계속 감시해야 한다.

나는 지금 살고 있는 마을에서 10년이 훨씬 넘었고, 이장 노릇도 해봤지만, 마을 상수도만큼은 훌륭하다는 자부심을 갖고 있다. 물론 물도 그대로 받아 마신다. 물맛도 좋다.

주택을 구입할 때, 상수도가 잘 나오는지, 어떤 종류의 상수도를 쓰는지 확인하는 것은 매우 중요하다. 지하수를 끌어 올려 쓰는 경우는 전기모터를 쓰고 있다는 뜻이고, 전기를 사용해야 하고, 겨울에는 동파의 우려도 있어서 관리를 잘 해야 한다. 지하수를 쓰는 집은 관리비가 높아진다는 것도 감안해야 한다.

 

 

부동산중개업소의 말을 전부 믿지 마라

 

솔직히, 시골의 부동산중개업소의 상당수는 ‘반 사기꾼’이라는 말이 있을 정도로, 평판이 좋지 않다. 그럼에도 집을 구하려면 부동산중개업소를 통하지 않고는 어려운 것이 현실이다.

온라인에서 주인이 직접 내놓은 매물을 보는 것도 한 방법이고, 부동산중개업소의 소개를 통하더라도 그 말을 모두 믿지 않는 것이 좋다. 오히려 구입하려는 주택의 주변에 사는 사람들의 말을 들어보는 것이 더 도움이 된다. 어차피 집을 구입하게 되면 모두 이웃이 되는 사람들이니 미리 인사를 하는 것도 나쁘지 않고, 궁금한 점을 물어보면 대개는 친절하게 대답해 준다.

구입하려는 집을 언제 지었는지, 주인이 몇 번이나 바뀌었는지, 집을 꼼꼼하게 잘 지었는지, 좋은 재료를 썼는지 등등 마을 주민들, 특히 그 집의 주변에 사는 사람들은 어느 정도 알고 있기 때문에, 이런 정보를 수집하는 것은 좋은 집을 고르는 데 필요한 과정이다.

부동산중개업소는 중개수수료를 받기 위해 가능한 거래를 성사시키려고 애쓴다. 그것이 그들에게는 이익이기 때문이다. 반면 집을 구입하려는 사람은 집의 장점만을 말하는 부동산중개업소의 주장을 비판적으로 받아들일 필요가 있다.

각종 법률적인 문제, 금융문제 등이 주택과 연관되어 있는지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 주택담보대출, 저당권, 소유주와 거주자의 확인 등 집을 구입할 때 확인할 사항은 많다.

등기부등본은 인터넷에서도 쉽게 확인할 수 있으니 미리 확인하는 것이 좋다.

 

집 주변을 살펴보라

 

집을 구입하는 것은 어떻든 그곳에서 산다는 것이니, 집을 짓는 것과 과정만 다를 뿐, 정착하는 것은 마찬가지다. 따라서 자기가 사는 집과 마을의 주변이 어떤가를 미리 확인하는 것은 매우 중요하다.

내가 사는 마을은 다행히 오염시설이나 혐오시설이 없어서, 다른 지역보다 깨끗하다고 할 수 있다. 시골이 모두 조용하고 깨끗한 것은 아니다. 가장 문제가 되는 것은 공장이나 축사가 있는 것인데, 축사는 우사, 돈사, 계사 등이 근처에 있으면 좋지 않다.

냄새나 오염과는 거리가 있어보이지만 고압선이 지나는 철탑도 가까이 있으면 문제가 된다. 음식점이나 펜션이 많은 것도 좋지 않다. 이런 주변 환경을 피해서 조용하고 깨끗한 지역을 찾아내는 것도 능력이고 실력이다.

마을에 속할 것인가, 떨어져 살 것인가

시골에 정착하기 위해 집을 구입할 때, 마을 안에 있거나, 마을과 가까운 곳에 있는 집을 고를 수도 있고, 마을에서 조금 떨어져 외톨이로 있는 집을 구할 수도 있다. 어쩔 수 없는 경우가 아니라면, 집을 선택하는 사람의 심리가 드러나는데, 기존의 마을 주민들과 거리를 두고 지내려는 사람은 마을에서 떨어진 집을 고르게 된다.

마을 주민과 친하게 지내는 것이 필수 요소는 아니지만, 외따로 떨어져 지내는 것이 바람직 한 것도 아니다. 물론 개인의 성향에 따라 다르므로 강요할 수는 없고, 그래서도 안 되지만, 보통의 경우, 마을 주민들과 친하게 지내는 것이 좋다고 생각한다.

이사를 하면 떡을 돌리고, 마을 모임에 나가서 인사를 하고, 마을 행사에 참석하면서 스스럼 없이 행동하면 마을 주민들과 쉽게 가까워질 수 있다.

‘나는 그런 것 필요없다’고 생각하고, 마을 주민과 거리를 두고 살아도 아무 문제는 없지만, 내가 보기에 그건 좀 안타까운 일이다.